Änderungen im Bereich Immobilien

27.01.2026, 16:03 Uhr

Bei vermieteten Immobilien stellt die Abschreibung für Abnutzung (AfA) einen der wesentlichsten steuerlichen Einflussfaktoren dar. Sie mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und wirkt sich damit unmittelbar auf die laufende Steuerbelastung aus. In der Praxis wird häufig pauschal von den gesetzlich vorgesehenen Abschreibungssätzen ausgegangen. Weniger bekannt ist jedoch, dass diese typisierten Nutzungsdauern nicht zwingend sind, sondern unter bestimmten Voraussetzungen widerlegt werden können. Genau hier setzt das sogenannte Restnutzungsdauergutachten an.

Hier finden Sie Informationen zum Grundprinzip der Gebäudeabschreibung.

Gemäß den Bestimmungen des Einkommensteuerrechts wird für Wohngebäude mit Fertigstellung ab dem 01.01.2023, ein Abschreibungssatz von 3% und für Wohngebäude mit Fertigstellung vor dem 01.01.2023 ein Abschreibungssatz von 2 % gewährt. Diese Regelung dient der steuerlichen Vereinfachung und gilt unabhängig vom tatsächlichen baulichen oder technischen Zustand des Gebäudes. Es ist jedoch zu beachten, dass es sich hierbei lediglich um eine typisierte Annahme handelt. Der Steuerpflichtige kann nachweisen, dass die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer des konkreten Gebäudes kürzer ist. Gelingt dieser Nachweis, ist die Abschreibung auf die kürzere Nutzungsdauer zu verteilen, wodurch sich die jährliche AfA entsprechend erhöhen kann.

Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?

Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein bautechnisches Sachverständigengutachten, das die verbleibende wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Gebäudes ermittelt. Hierbei wird nicht die theoretische technische Lebensdauer berücksichtigt, sondern die Frage, wie lange das Gebäude unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten noch sinnvoll genutzt werden kann. Bei der Beurteilung werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, darunter das Baujahr, die Bauweise, der Zustand der tragenden Bauteile, die technische Gebäudeausstattung, durchgeführte Modernisierungen sowie ein möglicher Sanierungsstau. Auf dieser Grundlage wird eine konkrete Restnutzungsdauer in Jahren bestimmt.

Steuerlicher Effekt und wirtschaftliche Bedeutung

Ergibt das Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer, kann die Abschreibung steuerlich entsprechend angepasst werden. Die Abschreibungs-Bemessungsgrundlage bleibt unverändert, die Abschreibungsdauer verkürzt sich jedoch. Dies resultiert in einer höheren jährlichen Abschreibung und somit in einer früheren steuerlichen Entlastung. Insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien oder bei Gebäuden mit erkennbarem Instandhaltungs- oder Modernisierungsbedarf kann dies zu einer spürbaren Verbesserung der Liquidität führen. Der Effekt ist umso stärker ausgeprägt, je höher der individuelle oder unternehmerische Grenzsteuersatz ist.

Anforderungen der Finanzverwaltung

In der steuerlichen Praxis werden Restnutzungsdauergutachten von der Finanzverwaltung nicht ungeprüft anerkannt. Die Anforderungen an Inhalt und Methodik sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Im Rahmen der Prüfung wird regelmäßig sichergestellt, dass eine Ortsbesichtigung durchgeführt wurde, der bauliche Zustand nachvollziehbar dokumentiert ist, durchgeführte Modernisierungen angemessen berücksichtigt wurden und die Herleitung der Restnutzungsdauer methodisch schlüssig erfolgt. Pauschale oder schematische Berechnungen ohne konkreten Objektbezug genügen diesen Anforderungen in der Regel nicht. In vielen Fällen ist daher eine begleitende steuerliche Argumentation im Veranlagungsverfahren erforderlich.

Für wen ist ein Restnutzungsdauergutachten sinnvoll?

Die Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens erfolgt nicht standardmäßig, sondern stets auf Grundlage einer individuellen Beurteilung des jeweiligen Einzelfalls. Für Vermieter von Altbauten, Unternehmer mit vermieteten Betriebs- oder Wohnimmobilien sowie für Investoren mit hohen laufenden Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ist dies von besonderer Relevanz. Auch bei kürzlich erworbenen älteren Immobilien kann eine Prüfung lohnenswert sein, da hier häufig noch von der gesetzlichen Standardnutzungsdauer ausgegangen wird, obwohl die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer deutlich geringer sein kann. Bei neu errichteten oder umfassend sanierten Gebäuden ist das steuerliche Potenzial hingegen häufig begrenzt.

Fazit

Das Restnutzungsdauergutachten ist ein wirkungsvolles, zugleich jedoch anspruchsvolles Instrument der steuerlichen Immobiliengestaltung. Bei sachgemäßem Einsatz kann es zu einer nachhaltigen Reduzierung der laufenden Steuerbelastung und zu einer Verbesserung der Liquidität führen. Eine sorgfältige Prüfung des konkreten Objekts sowie eine fachlich fundierte steuerliche Begleitung sind stets Voraussetzung. Nur so können Chancen und Risiken im Einzelfall zutreffend beurteilt werden.